Rola agencji nieruchomości w zakupie mieszkania

[mr.suchy]

Cześć,

Może ktoś z Was przechodził przez ten etap w życiu. Zamierzam w tym roku kupić mieszkanie na rynku wtórnym. Nie mam ochoty korzystać z agencji nieruchomości bo są drodzy. Teraz pytanie, jaka jest rola takiej agencji w całym procesie ? oprócz zaproszenia na oględziny itp. ?

Pozdro

[wokulski]

Cześć,

Może ktoś z Was przechodził przez ten etap w życiu. Zamierzam w tym roku kupić mieszkanie na rynku wtórnym. Nie mam ochoty korzystać z agencji nieruchomości bo są drodzy. Teraz pytanie, jaka jest rola takiej agencji w całym procesie ? oprócz zaproszenia na oględziny itp. ?

Pozdro

Właśnie jestem na etapie zakupu. Korzystam z pośrednictwa agencji. Co prawda umowy jeszcze nie jest sfinalizowana (na razie podpisałem tylko umowę przedwstępną) ale już zauważyłem że zdanie się na agencje było dobrym pomysłem. Sprawdzili za mnie czy i gdzie mieszkanie jest zadłużone, przygotowali wszelkie dokumenty itd. Wcześniej, szukając jeszcze mieszania, trochę czytałem na temat zakupu mieszkania ale muszę przyznać że gdyby nie agencja to mógłbym parę bardzo istotnych kwestii ominąć. Wg. mnie, jeśli jest to Twój pierwszy zakup nieruchomości to warto korzystać z agencji. Trochę zapłacisz ale zaoszczędzisz wiele nerwów i czasu.

[Arkaszka]

Problem jest w tym że większość ogłoszeń i tak obstawiają agencje nieruchomości i aby obejrzeć mieszkanie musisz podpisać umowę, mało jest ogłoszeń bezpośrednich. Poszukaj sobie agencji nie biorącej kasy od kupującego,np. metro hause nie bierze takiej prowizji a to ok 2-2,5 % wartości mieszkania

[bori79]

Problem jest w tym że większość ogłoszeń i tak obstawiają agencje nieruchomości i aby obejrzeć mieszkanie musisz podpisać umowę, mało jest ogłoszeń bezpośrednich. Poszukaj sobie agencji nie biorącej kasy od kupującego,np. metro hause nie bierze takiej prowizji a to ok 2-2,5 % wartości mieszkania

Arkaszka pracowałem jako agent nieruchomości 5 lat. Mieszkanie spokojnie możesz sobie kupić samodzielnie. Formalności łatwe do sprawdzenia. Również możesz powalczyć i nie płacić prowizji jako kupujący.

[mr.suchy]

Problem jest w tym że większość ogłoszeń i tak obstawiają agencje nieruchomości i aby obejrzeć mieszkanie musisz podpisać umowę, mało jest ogłoszeń bezpośrednich. Poszukaj sobie agencji nie biorącej kasy od kupującego,np. metro hause nie bierze takiej prowizji a to ok 2-2,5 % wartości mieszkania

Arkaszka pracowałem jako agent nieruchomości 5 lat. Mieszkanie spokojnie możesz sobie kupić samodzielnie. Formalności łatwe do sprawdzenia. Również możesz powalczyć i nie płacić prowizji jako kupujący.

na taką odpowiedź czekałem. Możesz mi powiedzieć na co zwrócić uwagę ? napisać, rozpisać się jak zweryfikować wszystko ? Chciałbym kupić mieszkanie na rynku wtórnym i szkoda mi kasy na agencję. Tym bardziej że nie posiadam wkładu własnego.

Pozdr.

[bori79]

Nie pracują już trochę, ale nie sądzę żeby się coś zmieniło. Więc tak:

Na sam początek, żeby było jasne, lepiej jest kupić przez agencję ze względu bezpieczeństwa. Nie chodzi tutaj o to że nie dasz rady czegoś sprawdzić samodzielnie, jednak zawsze jest jakiś promil szansy na błąd.Wobec tego gdyby zdarzyło się to agencji wówczas odzyskasz pieniądze (agencje mają OC). Jednak przez wiele lat prac nigdy nie miałem i nie słyszałem o przekręcie.

Pierwsza sprawa to jakiego typu szukasz mieszkania, nowszego czy starego np. w wielkiej płycie i zarządzanego przez spółdzielnie. Od tego zależy jakie potrzebujesz dokumenty.

[Arkaszka]

Sprawdzić mieszkanie to nic trudnego, w necie jest lista co po kolei robić, największy problem jest w tym ze większość ofert jest obstawionych przez agencje i trudno jest znaleźć coś na czym nie położyły łapki agencje.

Oczywiście w wersja na cwaniaka jest taka, że np. twoja żona ogląda mieszkanie z kolegą, on podpisuje umowę, a ty mając namiary mieszkania dogadujesz się z właścicielem. Nieetyczne, ale zostaje parę procent.

[mr.suchy]

mieszkanie na rynku wtórnym, nie wiem jeszcze czy budowane z wielkiej płyty czy spółdzielcze ? będę szukać w najbliższym czasie. Mam zamiar to zrobić poprzez ogłoszenia w gazecie, @bori79 możesz napisać dla każdego przypadku jak sprawdzić legalność dokumentów, kompletność itp. ? odpowiedz na forum, może komuś się przyda bądź PW

[mrtn]

Na sam początek, żeby było jasne, lepiej jest kupić przez agencję ze względu bezpieczeństwa. Nie chodzi tutaj o to że nie dasz rady czegoś sprawdzić samodzielnie, jednak zawsze jest jakiś promil szansy na błąd.Wobec tego gdyby zdarzyło się to agencji wówczas odzyskasz pieniądze (agencje mają OC). Jednak przez wiele lat prac nigdy nie miałem i nie słyszałem o przekręcie.

A ja nie słyszałem, żeby komukolwiek agencja zapłaciła.

Co do moich przygód z kilkoma agnecjami - to instytucja dla frajerów często działająca na niekorzyść kupującego.

1. Celem agencji a w szczególności agenta ja promującego jest uzyskanie jak największej prowizji - NIC więcej.

2. Ciągną z 2 stron od kupującego i sprzedającego co już jest niezłym przekrętem logicznym bo kupującemu wmawiają, że kupuje jak najtaniej, sprzedającemu, że sprzedaje jak najdrodżej.

3. Ze względu na to, że prowizja wypłacana jest od ceny sprzedaży - interes kupującego jest permanentnie sprzeczny z interesem agenta.

4. Rezygnacja agentów z opłaty od kupującego nie zmienia faktu zaistnienia pkt. 3.

W praktyce prawie nic poza tym co wymyślą na poczekaniu nie potrafią powiedzieć o mieszkaniu, które sprzedają lub lokalu, który wynajmują.

przy cenie mieszkania 400 000 średnia prowizja od każdej ze stron to około 4000 - 8000 zł. rezygnując z pośrednika zaoszczędzasz co najmniej 10 000 zł i zyskujesz możliwość negocjacji bez pośrednika.

Omija pośrednika jest pracochłonne, ale ja np.: nie mam stawki 2000 zł/godzinę - a tyle można w przeliczeniu na tym zaoszczędzić

Lokalizacja Nieruchmości jest przez agentów mocno ukrywana co onacza, że nie mają wyłączności i boją się, że ktoś im sprzątnie prowizje sprzed nosa. Ale uwierzcie mi inteligentny człowiek, co się nie boi spytać i rozejrzeć, porównać zdjęć itp ma 90% szans na odnalezienie nieruchomości nawet na podstawie niepełnych danych.

to tyle z moich wieloletnich przygód z pośrednikami (pierwsza jeszcze w ubiegłym wieku)

[bori79]

@mrtn

więc taK:

agencja nie wypłaca, tylko ubezpieczyciel. Ubezpieczenie OC jak w przypadku samochodu jest obowiązkowe dla legalnie działającego biura nieruchomości.

ad1. często - nie zawsze

ad2. -temat rzeka i nie chce mi się pisać, wielokrotnie widziałem sytuacje odwrotne gdzie sprzedający wmawiał agentowi że mieszkanie jest w dobrej cenie a było o 50.000 za drogie.

ad 3 - niestety bzdura, agenci mają prowizję w przedziale 20-50% tego co bierze biuro, zazwyczaj jest to 30-40% (wynagrodzenie agenta od prowizji biura). Przy cenie mieszkania 300.000 zł i prowizji 2%, dochód agencji to 6000 zł, każde 10.000 różnicy na cenie to jakieś 50-100 zł dla agenta. Nikt zdrowo myślący nie będzie podbijał ceny za marne grosze, tylko za wszelką cenę chce doprowadzić do transakcji.

ad4 - nie masz racji właśnie ze względu na punkt 3

W praktyce prawie nic poza tym co wymyślą na poczekaniu nie potrafią powiedzieć o mieszkaniu, które sprzedają lub lokalu, który wynajmują.

Częściowo racja, jednak znałem bardzo wielu agentów solidnie przygotowanych do prezentacji.

przy cenie mieszkania 400 000 średnia prowizja od każdej ze stron to około 4000 - 8000 zł. rezygnując z pośrednika zaoszczędzasz co najmniej 10 000 zł i zyskujesz możliwość negocjacji bez pośrednika.

racja, jak wszędzie gdzie jest pośrednik, w komisie samochodowym jest tak samo

Generalnie praca w nieruchomościach to strasznie ciężki rynek, jednak wynika to w dużej mierze ze zbyty wysokich prowizji i niechęci ludzi do korzystania z pośrednictwa.

@mr.suchy

Mieszkanie spółdzielczo-własnościowe:

- ustalasz czy mieszkanie ma księgę wieczystą, jeśli nie ma, to prosisz w spółdzielni o zaświadczenie do sprzedaży mieszkania (tam będą niezbędne informacje o mieszkaniu jak właściciel, zazwyczaj nie może być zaległości w czynszu aby otrzymać zaświadczenie), jeśli księga jest to zazwyczaj notariusz i tak chce zaświadczenie i do tego odpis z księgi

- w księdze wieczystej sprawdzasz w dziele II czy osoba sprzedająca jest właścicielem, w dziale III nie może być żadnych wpisów i w IV są wpisywane hipoteki

- dokument potwierdzający prawo do mieszkania (przydział lub akt notarialny)

W przypadku pełnej własności odpada zaświadczenie ze spółdzielni. Sprawdzasz analogicznie jak wyżej ksiegę wieczystą oraz prosisz o zaświadczenie od zarządcy o nie zaleganiu z czynszem.

Potrzeby będzie dokument na jakiej podstawie obecny właściciel wszedł w posiadanie:

akt notarialny - zakup lub darowizna czy spadek

w przypadku darowizny i spadku trzeba dostarczyć zaświadczenie potwierdzające opłacenie podatku lub informację o zwolnieniu

no i na koniec, zaświadczenie o wymeldowaniu. Wiele osób popełnia błąd prosząc o zaświadczenie o wymeldowaniu, które jest gó**o wart. Bo to że Kowalski jest wymeldowany nie świadczy że nie jest zameldowany Iksiński.

Zaświadczenie ma mieć formułkę że na "ww. lokalu nikt nie jest zameldowany".

chyba niczego nie zapomniałem, a pamięć jest zawodna

aha, brak wkładu własnego często jest sporym utrudnieniem, ale to już na osobne opowiadanie

[Eldoka]

Agencja zabezpiecza zwykłych zjadaczy chleba żeby nie wpadli sieć oszustw itp.

Tak samo jak w przypadku różnych branż gdy nie jesteśmy w niej na bieżąco można popełnić błędy.

Np. możesz samodzielnie postawić dom i oszczędzisz na robociźnie ale możesz potem za swoje błędy słono zapłacić.

Są różne kruczki prawne dzięki którym sprzedający pomimo, że podpisał umowę może uznać ją za nieważną.